Maître Georges Guilhaume Avocat à la Cour de Bordeaux
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    Cabinet Juridique
Judiciaire et Fiscal


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Expropriation ou préemption... à qui confier la défense de ses intérêts ?
Nombreux, sont les sites qui traitent de l expropriation. Comment faire un choix ?
En tout premier lieu, il faut impérativement se méfier de tous ces groupuscules qui n’hésitent pas à se présenter comme des associations de défense.
En effet, il s’agit, que très rarement de véritables associations, loi de 1901, sans but lucratif, déclarées en préfecture. (Première vérification à opérer)
Le plus souvent, vous avez affaire à des entreprises commerciales, qui vendent du droit sur internet, (ce qui, au demeurant, est totalement illégal), et au prix fort.
Ces organismes, dont l’objet est donc purement lucratif, ne sont pas toujours faciles à démasquer, ils mettent en avant le traitement des dossiers par de soi-disant avocats dont ils se gardent bien de dévoiler l’identité. Certains vont même jusqu’à citer des jurisprudences (jugements ou arrêts) dont ils cachent soigneusement le nom de l’avocat, et le nom du client, pour pouvoir s’en attribuer le bénéfice.
Le procédé est simple, mais chacun pourra observer que leur enseigne ne figure nulle part ; le contraire eut été impossible…
C’est cher, sans garantie d’aucune sorte ; et, comme c’est illégal, vous ne pouvez agir en justice si n’obtenez rien, en contrepartie des sommes versées !
Notre conseil est de ne payer qu’à réception de la facture d’un avocat ou d’un expert agréé. Le courtage en droit est interdit.
Les véritables associations de défense, sont toutes, sans but lucratif, elles ne réclament qu une faible cotisation annuelle. Leur objectif est d'offrir des conseils à leurs membres exclusivement et d assurer leur défense, mais globalement vis-à-vis des pouvoirs publics. Si elles conseillent leurs membres de s’adresser à tel ou tel expert ou avocat, le professionnel concerné traite ensuite directement avec le client et facture directement. Tout autre procédé est illégal.
Seuls les membres des professions réglementées, sont capables de vous apporter les garanties et l’efficacité que vous êtes en droit d’attendre.
Dans cette matière difficile, dont les enjeux sont nécessairement élevés, notre conseil est de confier la défense de vos intérêts à un binôme composé d un expert agréé et d un avocat rompu à la pratique de l’indemnisation (après expropriation, préemption ou encore exercice du droit de délaissement).
L’improvisation est à proscrire, et, si une bonne formation de base est indispensable, encore faut-il de nombreuses années d’expérience.
Le choix du cabinet d’avocat, n’est pas aisé, certains sites sont généralistes, d’autres ne traitent que de l’expropriation et de ses compléments indispensables.
Il est donc nécessaire de savoir si ce domaine d’activité est traité de façon permanente ou de façon très occasionnelle et si les activités du cabinet sont, ou non, un complément de l expropriation (Urbanisme, environnement, ou encore droit fiscal, pour une optimisation de l’utilisation de l’indemnité).
L’implication, en faveur des prétendants à une indemnité peut être totale ou non.
Certains sites proposent, en effet, leurs services, à la fois aux autorités expropriantes (montage des opérations…) et aux expropriés. Certes, les avocats veillent toujours à éviter les conflits d’intérêts et ils offrent toutes les garanties possibles à ce niveau.
Simplement, certains cabinets, comme le notre, préfèrent consacrer toute leur énergie à la seule défense des personnes de droit privé. Ce qui n’interdit pas, quelques consultations ponctuelles sur des questions juridiques précises, ni le suivi juridique de certaines opérations publiques de restructuration immobilière.

Certains prétendent avoir une compétence nationale en matière d expropriation et de droit de préemption.
C’est impossible et peu sérieux ; sauf à proposer une défense basique qui fera peut-être illusion, mais pour un temps limité.
Expropriation, comme préemption sont des disciplines à la fois techniques et juridiques, il n’est donc pas raisonnable de tenter de gérer ce contentieux à distance. Il ne faut pas sous estimer l’adversaire qui est compétent et qui connaît parfaitement le marché local !
Chaque cas est particulier, ce qui implique une défense sur mesure, qu’il est strictement impossible de mettre en place, au-delà d’un rayon de 200 kilomètres pour les affaires de toute nature, ou de 350 kilomètres, pour les affaires importantes. C est un maximum !
Il est impératif, non seulement, de connaître parfaitement le secteur d’implantation du bien, mais aussi de se rendre sur site : pour l’expertise initiale, pour les négociations et ensuite pour la procédure (transport sur les lieux et audience).
C’est la raison pour laquelle notre cabinet limite géographiquement son activité à 200 ou 250 kilomètres autour de Bordeaux et 350 kms, pour certaines affaires seulement. Ce qui autorise un déplacement aller-retour dans la même journée, avec la mobilité nécessaire sur place.


Tout doit être mobilisé pour obtenir une indemnité maximale et donc juste et faire en sorte que l’honoraire réclamé soit négligeable, pour le client exproprié ; c’est là,la ligne de conduite qui nous respectons, depuis des décennies !


date : 24-07-2010


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